Assicurare un Mutuo? Vedo davanti a me la faccia a forma di punto interrogativo di un cliente il quale non riesce a spiegarsi il perchè di una proposta del genere da parte mia , nemmeno se gli avessi chiesto di prestarmi la sua nuova macchina sportiva per fare un rally sui sassi della Corsica in una giornata di nebbia.
La domanda che mi nasce spontanea è : “ ma come è possibile assicurare un’auto di 5 anni contro il furto, e non assicurare un mutuo che ci accompagnerà mediamente per 30 anni ? “
Esistono oggi sul mercato vari pacchetti assicurativi in grado di garantire la tranquillità al sottoscrittore del mutuo per la totale durata del mutuo stesso. Citando una società tra tutte, Systema mutui, società leader nel settore dei mutui ha realizzato un pacchetto assicurativo, Systema Tutela, che garantisce al cliente una tranquillità eccezionale per tutta la durata del mutuo preservandolo da vari eventi che vanno dalla morte alla perdita del lavoro proteggendo anche l’immobile stesso da vari eventi senza limitarsi come le classiche polizze allo scoppio e incendio. La polizza Systema Tutela ha un costo ad esempio che incide sulla vita giornaliera della famiglia di circa 50 centesimi. Ogni persona che in questo momento si trova ad affrontare un momento tanto delicato quanto magico dell’acquisto della casa di una vita dovrebbe preventivare questi 50 centesimi che rappresentano il prezzo della tranquillità.
Mutuo Protetto
Mutui sub-prime?
Visto che ormai i mutui sub-prime sono sulla bocca di tutti, mi sembra corretto spiegare ai lettori del mio blog il significato di questa parola
I mutui sub-prime sono prestiti o mutui di qualità non primaria. Vengono cioè erogati a clienti definiti ad alto rischio, che per le loro caratteristiche ( basso reddito o un passato di insolvenza) non sono ammessi al normale mercato del credito. Il tasso di interesse ed i costi applicati dagli istituti di credito sono molto più elevati rispetto a quelli medi per compensare l’alto livello di rischio. Molti di questi mutui sono stati cartolarizzati , cioè trasformati in titolo di debito e venduti ad investitori istituzionali.
Negli Stati Uniti un numero crescente di persone è ricorso a forme estreme di prestiti ipotecari per l’acquisto della prima casa .Dopo il rialzo dei tassi , molte famiglie non sono più riuscite a ripagare questi mutui, con ricadute indirette su quanti hanno investito in questi prodotti da qui la crisi dei mutui cosiddetti sub-prime
Scelta del tasso
La scelta tra tasso fisso, tasso variabile o tasso misto va personalizzata a seconda delle caratteristiche del sottoscrittore. Il tasso, ovvero l'entità degli interessi che verranno applicati alla somma da restituire, è senz'altro uno degli elementi più importanti da considerare prima di scegliere il tipo di mutuo.
Con il tasso fisso (che oggi personalmente sconsiglio) la percentuale degli interessi concordata al momento della sottoscrizione del prestito si mantiene costante nel tempo, senza tenere conto di qualunque oscillazione del mercato (cioè dei rialzi dei tassi ma anche degli eventuali ribassi).È un tipo di tasso apprezzato da chi ha uno stipendio da dipendente, in quanto ripara da brutte sorprese per il futuro, ma pure da quanti sono interessati a un mutuo non superiore ai 10 anni.In questo tipo di mutuo il tasso applicato è sempre di almeno 1 o 2 punti più alto rispetto ai prodotti con tasso variabile. Il tasso variabile è invece legato all'andamento di determinati indici finanziari, nazionali o internazionali, detti anche parametri di indicizzazione il più diffuso è l'Euribor. Una volta stabilito l'indice da prendere a riferimento la banca vi applica una maggiorazione (lo spread), una sorta di margine di guadagno per l'istituto di credito che va dall'1 al 2% in più.I mutui variabili partono, come già detto, da un tasso iniziale minore rispetto ai mutui fissi, ma non consentono di conoscere l'esatto importo delle rate successive alla prima, né tanto meno di valutare esattamente il costo complessivo del prestito. Il rischio di dover pagare di più se i tassi aumentano è comunque controbilanciato dal vantaggio di pagare di meno se i tassi scendono. Il tasso misto è un nuovo tipo di tasso che si è molto diffuso negli ultimi anni: prevede nella fase iniziale del mutuo un tasso fisso che si trasforma poi in variabile dopo un certo numero di anni (o anche viceversa, una partenza "variabile" trasformata poi in "fissa"). Alcuni prodotti prevedono che il passaggio da un tipo di tasso all'altro sia deciso dall'intestatario del finanziamento invece di avvenire automaticamente. In questo modo si può continuare a mantenere il tipo di tasso scelto all'inizio anche per molti anni.La formula a tasso misto consente di dividere i rischi legati agli inevitabili mutamenti dei tassi di interesse perché offre l'opportunità di mantenere o di cambiare il tasso scelto inizialmente secondo l'evoluzione dei tassi stessi.
Mutui Italiani
Corrado Passera, amministratore delegato di Intesa-Sanpaolo, ha manifestato tutto il suo ottimismo sulla solidità dell'edificio finanziario italiano durante un incontro con i giornalisti Sabato 8 Settembre, incontro incentrato sulla crisi dei mutui, un problema che resta all’ordine del giorno, se come annunciato dall'agenzia Radiocor il ministro dell'Economia Tommaso Padoa-Schioppa ha convocato per il 13 settembre una riunione del Cicr, a cui parteciperanno il governatore della Banca d'Italia, Mario Draghi, e i presidenti di Consob e Isvap, Lamberto Cardia e Giancarlo Giannini.
Passera ha comunque sostanziato la sua lettura tranquillizzante della specificità italiana con una serie di dati. «Le famiglie - ha ricordato Passera - si sono indebitate in maniera razionale. Da noi vige ancora la regola che la rata mensile vale il 30% del reddito disponibile». Sotto il profilo della ricchezza complessiva, il livello del loro indebitamento è in media pari al 40% del patrimonio «contro livelli doppi o tripli riscontrabili nei Paesi europei e negli Stati Uniti».
I subprimer classici, che non dispongono di redditi o di beni da dare a garanzia, non sono animali noti agli sportelli italiani. Dove, alla fin fine, al di là delle condizioni di partenza delle singole famiglie che chiedono un mutuo per comprare casa, le sofferenze rappresentano solo l'1,5% del totale. Ma, se a uno sguardo complessivo il problema dei mutui a rischio è poca cosa, resta il disagio dei casi singoli. Disagio acuito dalla crescita dei tassi degli ultimi due anni. «Su un mutuo da 100 mila euro - riconosce Passera - l'aumento della rata è compreso fra i 100 e i 120 euro. Un incremento non irrilevante, che però può essere affrontato passando senza costi a un tasso fisso oppure allungando la durata del mutuo».
Un solo prestito
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Per le persone che hanno più prestiti in corso e che faticano a pagare tutte le rate oggi c’è un prodotto che viene loro in aiuto . E’ il consolidamento dei debiti, il finanziamento che sostituisce tutti i prestiti in essere con un unico mutuo garantito da ipoteca sulla casa di proprietà. Questo nuovo mutuo avrà durata maggiore rispetto ai piccoli prestiti ma la rata totale sarà più piccola lasciando alla famiglia più ossigeno alla fine del mese. Requisito fondamentale per poter consolidare i propri debiti in un’unica rata di mutuo è quindi quello di possedere una casa di proprietà . E’ a mio parere ottima l’idea di unificare tutti i prestiti in un unico finanziamento consentendo cosi di pagare una sola rata inferiore rispetto alla sommatoria delle precedenti, soprattutto in un periodo dove proprio le micro rate ( telefonini, televisori lcd, vacanze, carte revolving…..) stanno mettendo in difficoltà molte famiglie.
Il Mutuo ideale
I mutui come i finanziamenti o i prestiti dovrebbero essere sempre scelti con molta cura , tenendo conto delle esigenze della persona o della famiglia che li richiede. La durata del mutuo, e l’importo della rata sono due fattori a mio avviso ben più importanti del tasso o delle spese iniziali. Ipotizzando un mutuo con una richiesta di € 100.000 consiglio sempre una durata di 30 anni rispetto ad una di 20 perchè in 30 anni avremo il nostro debito suddiviso in più anni e di conseguenza la rata sarà più piccola . A chi mi dice : “ ma questo mutuo è troppo lungo dura 30 anni! “ rispondo :” Certo è vero questo mutuo dura 30 anni ma si ricordi sempre che l’affitto dura tutta la vita!”
Questi sono alcuni dei motivi per cui consiglio sempre ad una famiglia che si trova nell’importante momento delle scelta del mutuo, di valutare tutte quelle caratteristiche del mutuo stesso che ritiene più importanti per la propria tranquillità, affidandosi magari alla preparazione di un consulente del credito immobiliare figura sempre piu' rilevante in questo campo sopratutto in periodi di incertezzaa come quello attuale.
BCE fermi al 4%
Nessuna sorpresa dell’ultima ora dalla Banca Centrale europea che ha bloccato al 4% il costo del denaro lasciando i tassi cosi invariati. Dopo un‘attenta analisi, condizionata soprattutto dallo scoppio lo scorso agosto della crisi dei mutui subprime che ha investito gli Stati Uniti e che si è fatta sentire anche in tutti i principali mercati finanziari mondiali, è stata presa all’unanimità la decisione di mantenere fermi i tassi d’interesse a Eurolandia.
La crisi dei mutui subpime, anche se è scoppiata negli Stati Uniti, si è fatta sentire, pur in maniera minore, nel Vecchio Continente. Per questo motivo il Governatore della Banca centrale europea invita le società a reagire con vigore, nonostante abbia sottolineato che che gli interventi di liquidità rimangono ancora opportuni.
CRIF
CRIF gestisce Eurisc che è un sistema di informazioni creditizie,
un sistema di informazioni creditizie (SIC) positivo e negativo, o Centrale Rischi, non è altro che un archivio informatico in cui sono raccolti i dati sui finanziamenti e i prestiti personali richiesti ed erogati a privati e imprese da banche e società finanziarie. Si tratta di finanziamenti richiesti per l’acquisto di un bene, di una casa, per la propria attività professionale o ottenuti a titolo personale.
È importante sapere che il SIC gestito da CRIF:
- non è un archivio di cattivi pagatori o una black list, dal momento che più del 95% dei soggetti censiti nel SIC sono soggetti che regolarmente rimborsano il finanziamento: è quindi facile capire che essere inseriti nella banca dati non significa assolutamente essere un cattivo pagatore!
- non contiene informazioni su cambiali o assegni protestati né informazioni da Tribunali e Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie).
Le informazioni contenute nel SIC vengono trasmesse a CRIF dalle banche e dalle società finanziarie che aderiscono al Sistema Eurisc noti anche come i partecipanti al SIC.
Le stesse banche e società finanziarie possono consultare tali informazioni solo per finalità collegate alla tutela del credito e al contenimento dei relativi rischi. La consultazione avviene quindi:
- nel momento in cui la banca o la società finanziaria deve valutare una richiesta di finanziamento
- durante il periodo di rimborso di un finanziamento
Come verificare i propri dati in Eurisc, il sistema CRIF di informazioni creditizie
Mutui europei
Bruxelles, 5 settembre - Una crisi dei mutui subprime che ha portato alla destabilizzazione dei mercati finanziari come e’ avvenuto negli Stati Uniti e’ meno probabile che accada anche nell’Unione europea. E’ quanto ha assicurato il commissario Ue al Mercato interno, Charlie McCreevy, intervenendo al Parlamento europeo a Strasburgo. ‘Il mercato europeo dei mutui ha caratteristiche differenti rispetto agli Stati Uniti’, ha detto McCreevy, ‘quindi e’ meno probabile che nel prossimo futuro in Europa si generino problemi di scala simile’.
Il mercato europeo del mutui subprime, ha rilevato il commissario Ue, ‘e’ molto limitato rispetto a quello degli Stati Uniti e abbiamo dei meccanismi di salvaguardia in vigore come le regole per i prestiti e i limiti sul valore’. (AGI)
Lo Spread
Lo spread , questa fantomatica parola di cui parlano tutti e della quale pochi clienti finali conoscono realmente il significato. Spesso incontro clienti che mi chiedono uno spread basso senza nemmeno sapere cosa stanno chiedendo, potere della pubblicità….
Lo spread rappresenta il guadagno reale della banca che concede il mutuo , il prezzo che dobbiamo pagare per quel benedetto capitale che ci permetterà di acquistare la casa della nostra vita. Lo spread indica anche la valutazione del rischio che ognuno di noi ha per la banca .Vi faccio un esempio, se chiedo un mutuo di 130.000 € per l’acquisto di un’immobile che vale 200.000 € e partecipo al mutuo insieme a mia moglie e i nostri redditi sommati sono di 5.000 € mese sicuramente la banca valuterà l’operazione poco rischiosa e la prezzerà con uno spread dello 0,80 % .
La cosa è ben diversa se per l’acquisto di una casa che vale 150.000 € chiedo un mutuo di 150.000 € ( per non dire 160.000) e il reddito mio e di mia moglie è di 2.500 € , in questo caso la banca riterrà più pericolosa l’operazione e di conseguenza lo spread si alzerà. Quindi più sono alti i nostri redditi , meno chiediamo di capitale minore sarà lo spread che la banca riterrà di dover applicare alla nostra operazione di mutuo.
Mutui americani
Washington. Per far fronte alla crisi dei mutui subprime, il presidente americano George W. Bush ha annunciato ieri un pacchetto di misure che, senza impegnare direttamente fondi pubblici, hanno l’obiettivo di tutelare la piccola proprietà immobiliare. “Non è compito dell’esecutivo predisporre piani di salvataggio per gli speculatori – ha detto Bush – Ma avere una casa di proprietà è sempre stato una parte preponderante del sogno americano”. Il perno della riforma sta nel concedere una maggiore flessibilità alla Federal Housing Administration (Fha), l’ufficio federale degli alloggi, in modo che possa intervenire a favore dei ritardatari insolventi da almeno 90 giorni. A beneficiarne saranno principalmente i titolari di mutui a tasso variabile che hanno visto le rate crescere esponenzialmente, talvolta addirittura raddoppiare da un mese all’altro. Grazie alle modifiche, altri 80 mila mutuatari potranno ricorrere alla Fha come garante per ottenere il rifinanziamento di mutui a tassi più favorevoli, aggiungendosi ai 160 mila già preventivati (l’agenzia non può erogare mutui, ma solo garantirli). Il piano di Bush prevede anche di individuare e soccorrere attraverso prestiti a tasso agevolato quanti potrebbero non farcela a rispettare le scadenze.
IL FOGLIO
Detrazione interessi del mutuo
Molte spese accessorie che accompagnano la concessione e la stipula di un contratto di mutuo sommate agli interessi passivi , si possono portare a detrazione e pochi sanno che questa detrazione solitamente è quantificabile con l’importo di una rata del mutuo ( fino ad un max di 687 euro). Andremo quindi effettivamente a pagare 11 rate ogni anno , la dodicesima è infatti corrispondente alla detrazione fiscale degli interessi passivi pagati per il mutuo stesso e delle spese accessorie che abbiamo affrontato per accenderlo.
Per quanto riguarda le spese ammesse a detrazione le principali sono :
- Interessi passivi annuali del mutuo
- L’onorario del notaio pagato per la stipula di mutuo ( non per la compravendita)
- Le spese di perizia
- Le spese di istruttoria
- Le spese assicurative accessorie come l’assicurazione infortuni ( ma non quella sul fabbricato)